Wie is er straks nog in de wijk?

Het begon allemaal zo mooi, eind jaren negentig van de vorige eeuw. Grote Stedenbeleid  (GSB) van het toenmalige kabinet leidde tot een omslag in denken: fysieke herstructurering van wijken (slopen, renoveren en het verbeteren van de openbare ruimte) moest gepaard gaan met het bieden van sociaal en economisch perspectief voor de wijkbewoners, zoals het bieden van werk, verbeteren van opleidingsniveau, aanpakken van schulden en het zorgen voor mogelijkheden tot actieve deelname aan activiteiten in de buurt.

De ene stad na de andere begon met het op wijkniveau bij elkaar brengen van alle partijen – bewoners, basisschool, politie, welzijnswerk, zorginstellingen, corporaties, verenigingen – om samen een toekomstplan voor de wijk te maken. De rijksoverheid steunde de initiatieven eerst algemeen via het GSB-beleid, en selecteerde later wijken die zich in specifieke rijksaandacht mochten verheugen. Sybilla Dekker begon met 56 wijken, Ella Vogelaar ging door met 40, waaronder Maastricht Noordoost en MSP in Heerlen.

Nu, op de valreep van 2011, ziet de wereld er toch anders uit. Welzijns- en zorgpartijen worden vraaggestuurd bekostigd en hebben geen ruimte voor een algemene aanpak als niet iemand daarvan de kosten betaalt. De politie heeft te weinig capaciteit voor een structurele inzet in de buurt. Gemeenten bezuinigen noodgedwongen fors op welzijnswerk, WMO, persoonsgerichte aanpak en buurt- en wijkbeheer. En bij corporaties staan allerlei extra rijksheffingen voor de deur om het landelijke begrotingsgat te helpen dichten, waardoor zij minder kunnen investeren in de wijken.

Critici zeggen dat het bij corporaties ook allemaal een paar onsjes minder kan: ze hebben bijvoorbeeld meer personeel in dienst dan private woningbeheerders en dat is volgens hen dus niet efficiënt. Maar wat is efficiënt? Veel van onze medewerkers zijn dagelijks in de wijk en bij onze huurders thuis: onze participatiemedewerkers, wijkbeheerders en sociaal beheerders, maar ook onze technische medewerkers die klachten verhelpen én een luisterend oor hebben en eventuele problemen van huurders doorgeven zodat actie kan worden ondernomen. Zakelijk gezien misschien niet altijd even efficiënt, maar door huurders bijzonder gewaardeerd.

Maar hoe effectief kunnen we straks nog zijn als we niet meer kunnen terugvallen op de expertise van onze partners in de wijk? Als de politie geen tijd meer heeft voor overlastproblemen, de thuiszorg nog maar anderhalf uur per week bij oma mag komen, het welzijnswerk geen buurtactiviteiten meer organiseert, de sociale werkvoorziening geen buurtbeheer meer kan inzetten en de gemeente de openbare ruimte niet meer fatsoenlijk kan onderhouden? Wat blijft er dan eigenlijk nog over van de wijkaanpak? Alleen nog sloop en renovatie, en hier en daar een wipkip?

> reageer

Engelse toestanden

Vol ongeloof heb ik vorige week gekeken naar de beelden van de rellen in de Engelse steden. Grote groepen jongeren, vaak kinderen nog, die vernielend en plunderend door de straten trekken. Zo ongeveer elk artikel dat ik erover kon vinden heb ik gelezen. Ik ben een Engeland-fan: de verscheidenheid van het landschap, de voelbare historie, de vriendelijkheid van de mensen… en dan dit. 

Natuurlijk, ook Engeland heeft z’n achterstandswijken; ik heb er meerdere bezocht, en spreek regelmatig collega’s van grotere Engelse woningcorporaties. Er is daar ook verschil tussen ‘have’s, have’s less en have nots’. Maar op de keper beschouwd kan ook de onderkant van de samenleving in de primaire levensbehoeften voorzien, en is er voor iedereen toegang tot onderwijs en zorg. Er zijn grote delen in de wereld waar dat wel anders is. Waarom dan toch die woede, waarom de veronderstelling dat het stelen van andermans eigendom gerechtvaardigd is onder het mom van een scherpe tegenstelling tussen ‘de straat en de staat’?

Is het inderdaad zo dat relatief kleine gemengde wijken (naar woningtypen en inkomensklassen), zoals Engeland die kent, leiden tot meer afgunst dan bijvoorbeeld de Franse banlieus met grote concentraties sociale huur, waar bij de opstanden vorig jaar een duidelijker oorzaak lag in werkloosheid en achterstelling?

Het roept voor ons de vraag op: kan het hier ook gebeuren? Niemand die het weet. Immers, als we geen oorzaken kunnen aanwijzen, hoe kunnen we dan voorkomen? Als corporatie sturen we op meer gemengde wijken, juist om concentratie van sociale problemen te voorkomen en bewoners over en weer ook andere dan de eigen referenties te bieden. Ook hebben we veel aandacht voor sociale problematiek, sociaal perspectief en buurtbinding. Maar bezuinigingen zetten dit in Nederland onder druk. De tijd zal leren waartoe dit zal leiden.

> reageer

Saai is het nieuwe sexy

Gisteren hebben wij de uitkomst van onze visitatie wereldkundig gemaakt. Met een 7,5 gemiddeld scoren we, voor een grotere corporatie, behoorlijk hoog. Natuurlijk kijken we vooral naar de scores met betrekking tot onze prestaties ‘op straat’ maar als bestuurder was ik toch met name blij met de 7,8 voor governance. Die zegt immers iets over de vraag of je als organisatie een duidelijke en onderbouwde koers hebt en of je er ook op stuurt dat die binnen de regels van het spel wordt gerealiseerd, middels stevig intern toezicht, adequate risicobeheersing én met inbreng van de samenleving.

Helaas voor corporaties geen vanzelfsprekendheid, maar wel absoluut noodzakelijk. Als er dagelijks zoveel geld door je handen gaat, is het risico groot dat je vergeet waar het vandaan komt. Voor het overgrote deel van onze huurders is de maandelijkse huur veel geld, een forse hap uit hun budget. Zij mogen van ons verwachten dat ze daarvan zoveel mogelijk terugzien: in goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.

Nu lijkt dat een open deur, maar een paar jaar geleden was de politieke en maatschappelijke opvatting toch anders: toen moest het corporatievermogen vooral naar al die dingen waar gemeenten geen geld voor hadden en die de markt liet liggen. Toen dat financieel uit de klauwen liep moesten de corporaties “terug in het hok”, oftewel zich weer gaan bezig houden met goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.  Zo zie je maar, toen was het saai, nu is het weer sexy. En wij blijven gewoon onszelf.

> reageer

Tijd om te poetsen

Vorige week was ik in Parkstad voor een of andere sessie. Die vond plaats in een mooi vooroorlogs patronaatgebouw dat uitkeek over een prachtige oude mijnwerkerskolonie; grote huizen met grote tuinen direct aan de uitvalsweg naar het centrum van Heerlen. En wat ligt pal achter die mooie woningen? Een lelijk flatgebouw van een etage of 10. Parkstad in een notendop. Een aaneenschakeling van schattige kleine woongebiedjes naast lelijke seriebouw. Van panden met architectuur van topkwaliteit naast rommel uit de jaren ’60 en ’70. Van wondermooie groenstructuren naast halflege bedrijfsterreinen.

Wat een zegen is krimp voor dit gebied! Denk eens al die rommel weg, waardoor al die diamantjes weer zichtbaar worden. Andere regio’s hebben zo’n lange wachtlijsten voor woningen dat ze zich dat helemaal niet kunnen permitteren. In Parkstad kunnen duizenden woningen gesloopt worden terwijl de bewoners er alleen maar op vooruitgaan! Kost wel een paar centen, maar dan heb je ook wat. Een van de mooiste woongebieden van Nederland, dichtbij internationale uitvalswegen en spoorverbindingen, op steenworp afstand van steden met internationale allure, met alle mogelijke vrijetijdsactiviteiten binnen handbereik.

Een droom? Nee, als we tenminste ophouden met zeuren over krimp. Als we de focus leggen op het perspectief in plaats van op de problemen van de transitie. Met meer trots en meer geloof in eigen kracht. Dus, tijd voor diamanten opgraven en oppoetsen!

> reageer

Aanpassing van de woningmarkt: waar zijn de banken?

Het merendeel van de Limburgse goegemeente is inmiddels overtuigd: we hebben niet méér woningen nodig maar andere. Er moeten dus ‘verkeerde’ woningen op ‘verkeerde’ plekken worden gesloopt, waarvoor de juiste woningen op de juiste plekken moeten terugkomen. Simpel toch?

Ja, als je corporatie bent. Wij zijn dat wel gewend: woningen van slechte kwaliteit vervangen door woningen van goede kwaliteit. Alleen Woonpunt heeft er de afgelopen zes jaar al ruim duizend gesloopt!  Voor beleggers ligt dat wat moeilijker; die beschouwen een slechte woning niet als een rammelauto die naar de sloop moet, maar als vastgoed waar bij verkoop nog wat aan te verdienen valt.

En als je als particulier nou toevallig eigenaar bent van die verkeerde woning op de verkeerde plek?  Al eens een particuliere woningbezitter gezien die dan zegt: ‘natuurlijk, dan breek ik ‘m toch af’? De bank ziet je aankomen! Want die hypotheek moet natuurlijk gewoon worden afgelost, en als je geen opbrengst uit het ene huis in de koop van een ander huis kunt steken kunnen velen een nieuwe hypotheek ook wel vergeten.

Het is daarmee hét politiek-bestuurlijke vraagstuk in de krimp: wie pakt de particuliere voorraad aan? Er wordt daarbij automatisch naar corporaties en overheid gekeken, maar waar zijn de banken? Als de waarde van hun onderpanden daalt omdat er te weinig vraag is naar bepaalde typen woningen krijgen zij daar toch ook last van? Of maakt de Nationale Hypotheekgarantie hen lui als het gaat om het voorkomen van waardeverlies? En waar is die maatschappelijke verantwoordelijkheid die ze sedert de grote reddingsoperaties van de overheid propageren? Uiten ze die door aan de voorkant in risicovolle gebieden strengere hypotheekvoorwaarden te stellen om risico’s te mijden – met als gevolg nog meer stagnatie op  de markt – of zijn ze bereid verlies op een paar woningen te nemen zodat de waarde van de rest weer kan stijgen?

Maatschappelijk verantwoord ondernemen is méér dan stoppen met investeren in de kap van het regenwoud; het is ook investeren in de leefomgeving van je eigen klanten. Door mee te betalen aan het uit de markt nemen van verloederend particulier bezit kan de leefkwaliteit van de omgeving fors worden verbeterd en waardedaling van omliggend bezit worden tegengegaan. Win-win, toch?

> reageer