Wonen 4.0: een staaltje lef!

Vorige week presenteerden Aedes, de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de NVM een voorstel voor een integrale herziening van de woningmarkt: ‘Wonen 4.0’. Een knap staaltje werk: vier organisaties met toch de nodige verschillen in belangen die over hun eigen korte termijn schaduw heen springen en een oplossingsrichting voor de lange termijn neerleggen.

Een oplossing die in essentie uitgaat van gelijke behandeling voor iedereen en een vangnet voor de financieel zwakkeren, én het inmiddels volledig opgeblazen financieringsmodel in de woningmarkt normaliseert. Want bij die ‘woningmarktballon’ is verder blazen geen optie; er is hooguit de keuze of we ‘m laten klappen of langzaam laten leeglopen.

De vier partijen kiezen voor dat laatste. Terecht, want zo krijgt de markt de kans zich geleidelijk aan te passen en komen huishoudens niet accuut in de problemen.

Natuurlijk doet zo’n systeemwijziging ook pijn. Ingrepen die de koopmarkt raken zullen op korte termijn het aantal verkopen negatief blijven beïnvloeden, en daarmee geen oplossing bieden voor de problemen die de bouwsector ervaart. Normalisatie van prijzen leidt ertoe dat eigenaren – particulieren, beleggers, corporaties – hun verlies moeten nemen. Voor groepen huurders zullen de huurlasten hoger worden. Het vraagt echter durf om je te richten op het lange termijnperspectief, ook al maak je je daarmee wellicht op de korte termijn niet populair.

Was dat de reden dat diverse politieke partijen primair negatief reageerden? Omdat ze zoiets vlak voor de verkiezingen niet aandurven? Of had het gewoon een hoog ‘not invented here’ gehalte?

Eén thema mis ik echter nog in de hele discussie, en dat is de rol van banken in het ontstaan van de vastgoedzeepbel. Met name de vele mogelijkheden die aan particulieren werden geboden om te lenen hebben vele huishoudens in de financiële problemen gebracht. Dit toont maar aan dat de markt zich inderdaad zelf reguleert, maar dan wel over de rug van individuen (c.q. de belastingbetaler).

Dit wetende is een strakkere sturing van de overheid aan de voorkant op wat burgers aan verplichtingen mag worden aangesmeerd volstrekt opportuun. Dat lijkt betuttelend, maar de ervaring leert dat het uiteindelijk voor iedereen beter is wanneer sommigen tegen zichzelf beschermd worden. Hier geldt eens te meer: voorkomen is beter dan genezen!

> 2 Reakties

Hoe serieus is kooprecht voor huurders?

Op de valreep van 2011 keurde het Kabinet een wetsvoorstel goed dat stelt dat zo’n 1,8 miljoen corporatiewoningen te koop moeten worden aangeboden aan zittende huurders. Samen met de 250.000 koopwoningen die nu al op Funda staan, staat daarmee bijna een kwart van de totale Nederlandse woningvoorraad te koop.

Noch in het verkiezingsprogramma van de PVV noch in dat van CDA en VVD wordt daarover met een woord gerept. En dan, als een duveltje uit een doosje, staat daar plotseling zo’n zinnetje een in het regeerakkoord, tussen de andere ‘opvulling en verleuking’ van de grote thema’s. Waarschijnlijk zo ergens halverwege de laatste nacht in een onbewaakt moment erin gefietst door een al te enthousiaste maar minder slimme scribent. Want in dat ene zinnetje ligt een bom aan consequenties verscholen:

• 1,8 miljoen woningen = € 4 miljard hypotheekrenteaftrek zonder extra opbrengsten: mensen met huurtoeslag maken in dit klimaat immers weinig kans op een hypotheek.
• De bijl aan de wortel van de internationaal geroemde sociale volkshuisvesting in Nederland: corporaties kunnen niet meer voldoen aan hun verplichting om te zorgen voor betaalbare huur voor de primaire doelgroep.
• Een zodanige waardedaling van alle woningen in Nederland dat het aantal woningen met een hypotheek (fors) hoger dan de waarde substantieel toeneemt. Gevolg: de markt raakt nog meer op slot.
• Aantasting van het eigendomsrecht van woningbezitters, want als de overheid corporaties kan verplichten te verkopen dan geldt dat volgens het gelijkheidsbeginsel voor elke woningbezitter.
• En last but not least: de herstructurering komt praktisch tot stilstand. Probeer een wijk maar eens te vernieuwen als je met honderden particuliere woningbezitters moet onderhandelen i.p.v. met één corporatie.

Maar goed, dat zinnetje staat er en dus moet een minister er wat mee. Donner deed wijselijk niks; het laatste wat hij wil doen is als voorzitter van de Raad van State zijn eigen wetsvoorstel afschieten. Zit die arme Liesbeth Spies ermee opgescheept.

De soep zal uiteindelijk wel weer niet zo heet gegeten worden, maar het roept wel de vraag op rond verantwoordelijkheid van politici en politieke partijen. Zoiets ‘het land in gooien’ leidt tot onrust. De enigen die er beter van worden zijn juristen en consultants.

> reageer

Wie is er straks nog in de wijk?

Het begon allemaal zo mooi, eind jaren negentig van de vorige eeuw. Grote Stedenbeleid  (GSB) van het toenmalige kabinet leidde tot een omslag in denken: fysieke herstructurering van wijken (slopen, renoveren en het verbeteren van de openbare ruimte) moest gepaard gaan met het bieden van sociaal en economisch perspectief voor de wijkbewoners, zoals het bieden van werk, verbeteren van opleidingsniveau, aanpakken van schulden en het zorgen voor mogelijkheden tot actieve deelname aan activiteiten in de buurt.

De ene stad na de andere begon met het op wijkniveau bij elkaar brengen van alle partijen – bewoners, basisschool, politie, welzijnswerk, zorginstellingen, corporaties, verenigingen – om samen een toekomstplan voor de wijk te maken. De rijksoverheid steunde de initiatieven eerst algemeen via het GSB-beleid, en selecteerde later wijken die zich in specifieke rijksaandacht mochten verheugen. Sybilla Dekker begon met 56 wijken, Ella Vogelaar ging door met 40, waaronder Maastricht Noordoost en MSP in Heerlen.

Nu, op de valreep van 2011, ziet de wereld er toch anders uit. Welzijns- en zorgpartijen worden vraaggestuurd bekostigd en hebben geen ruimte voor een algemene aanpak als niet iemand daarvan de kosten betaalt. De politie heeft te weinig capaciteit voor een structurele inzet in de buurt. Gemeenten bezuinigen noodgedwongen fors op welzijnswerk, WMO, persoonsgerichte aanpak en buurt- en wijkbeheer. En bij corporaties staan allerlei extra rijksheffingen voor de deur om het landelijke begrotingsgat te helpen dichten, waardoor zij minder kunnen investeren in de wijken.

Critici zeggen dat het bij corporaties ook allemaal een paar onsjes minder kan: ze hebben bijvoorbeeld meer personeel in dienst dan private woningbeheerders en dat is volgens hen dus niet efficiënt. Maar wat is efficiënt? Veel van onze medewerkers zijn dagelijks in de wijk en bij onze huurders thuis: onze participatiemedewerkers, wijkbeheerders en sociaal beheerders, maar ook onze technische medewerkers die klachten verhelpen én een luisterend oor hebben en eventuele problemen van huurders doorgeven zodat actie kan worden ondernomen. Zakelijk gezien misschien niet altijd even efficiënt, maar door huurders bijzonder gewaardeerd.

Maar hoe effectief kunnen we straks nog zijn als we niet meer kunnen terugvallen op de expertise van onze partners in de wijk? Als de politie geen tijd meer heeft voor overlastproblemen, de thuiszorg nog maar anderhalf uur per week bij oma mag komen, het welzijnswerk geen buurtactiviteiten meer organiseert, de sociale werkvoorziening geen buurtbeheer meer kan inzetten en de gemeente de openbare ruimte niet meer fatsoenlijk kan onderhouden? Wat blijft er dan eigenlijk nog over van de wijkaanpak? Alleen nog sloop en renovatie, en hier en daar een wipkip?

> reageer

Weg met de overheidsgaranties!

Net als alle collega-corporaties zijn we druk met de invoering van de nieuwe regels van de EU, die waarschijnlijk worden verankerd in de nieuwe Woningwet. En hoe meer energie we erin steken, hoe onzinniger ik het allemaal vind.

Iedereen is het er inmiddels over eens dat de EU helemaal niet gaat over inkomensgrenzen voor sociale huur; dat is een bevoegdheid van lidstaten. Toch moet de sector veel geld uitgeven aan een juridische procedure om dat bevestigd te krijgen (dat geld geef ik liever aan leefbaarheid uit), en tegen de tijd dat het zover is ligt het allemaal al vast in de Woningwet en ‘heeft de lidstaat dus beslist’.

Scheefwonen gaat de maatregel ook niet tegen. Nog los van het feit dat zich dit fenomeen vooral in gespannen woningmarkten als Amsterdam voordoet en niet in het hele land zoals ‘Den Haag’ schijnt te geloven, gelden de inkomenseisen alleen maar bij toewijzing. Als iemands inkomen daarna stijgt, mag hij rustig blijven wonen.

Doodzonde dat politieke dogma’s de boventoon voeren boven rationeel denken. Met invoering van huur-op-maat – je betaalt de marktwaarde van een huurwoning en krijgt afhankelijk van je inkomen een korting –  was én het scheefwonen opgelost (de korting geldt immers alleen zolang je aan de criteria voldoet) en de toegang tot de voorraad gewaarborgd.

 En wat is nou de oorzaak van al die misère? De garanties van de overheid op corporatieleningen, een achtervang die pas aan de orde is als het de sector financieel niet meer lukt zich onderling te borgen. Wat mij betreft mag die achtervang er zo snel mogelijk af; de extra kosten zullen zonder meer opwegen tegen de maatschappelijke baten!

>1 Reaktie

Saai is het nieuwe sexy

Gisteren hebben wij de uitkomst van onze visitatie wereldkundig gemaakt. Met een 7,5 gemiddeld scoren we, voor een grotere corporatie, behoorlijk hoog. Natuurlijk kijken we vooral naar de scores met betrekking tot onze prestaties ‘op straat’ maar als bestuurder was ik toch met name blij met de 7,8 voor governance. Die zegt immers iets over de vraag of je als organisatie een duidelijke en onderbouwde koers hebt en of je er ook op stuurt dat die binnen de regels van het spel wordt gerealiseerd, middels stevig intern toezicht, adequate risicobeheersing én met inbreng van de samenleving.

Helaas voor corporaties geen vanzelfsprekendheid, maar wel absoluut noodzakelijk. Als er dagelijks zoveel geld door je handen gaat, is het risico groot dat je vergeet waar het vandaan komt. Voor het overgrote deel van onze huurders is de maandelijkse huur veel geld, een forse hap uit hun budget. Zij mogen van ons verwachten dat ze daarvan zoveel mogelijk terugzien: in goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.

Nu lijkt dat een open deur, maar een paar jaar geleden was de politieke en maatschappelijke opvatting toch anders: toen moest het corporatievermogen vooral naar al die dingen waar gemeenten geen geld voor hadden en die de markt liet liggen. Toen dat financieel uit de klauwen liep moesten de corporaties “terug in het hok”, oftewel zich weer gaan bezig houden met goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.  Zo zie je maar, toen was het saai, nu is het weer sexy. En wij blijven gewoon onszelf.

> reageer

Gezocht: kwaliteitskeurmerk voor experts

Afgelopen dinsdag zat ik op de tribune bij de vergadering van de raadscommissie Stadsontwikkeling in Maastricht. Onderwerp: bespreking van het rapport ‘steenrijk en straatarm’ opgesteld n.a.v. de hoorzitting over de Maastrichtse woningmarkt afgelopen september, oftewel meer in concreto: de casus Servatius en de campus. 

De opsteller begon met uit te leggen waarom hij een expert was: onduidelijk lijstje van tijdelijke functies  en wat commissariaten in de sector. Vervolgens een reactie op alle reacties met de teneur ‘ik heb gelijk, en als ik dat niet heb dan komt dat omdat ik dat niet kon weten want het stond niet op de site van de Gemeente’ (zoals raadsstukken over de strategie rond programmering en krimp). En een toelichting die bol stond van feitelijke onjuistheden (zoals ‘het WSW is een bank’). Tenenkrommend!

Dat raadsleden de complexiteit van de woningmarkt en de positie van corporaties daarbinnen alsook het hele systeem rondom corporaties niet kunnen overzien is logisch. Dat is net een ingewikkeld uurwerk, waar een tegendraadse draai aan één wieltje de hele klok op hol kan doen slaan. Maar van experts verwacht ik dat ze weten hoe het uurwerk in elkaar zit en wat eenieders rol daarin is. Dat ze de consequenties overzien van het sleutelen aan onderdelen. Maar wat gebeurde hier? De expert haalde een paar wieltjes uit het uurwerk waaraan vervolgens vrijelijk werd geschaafd en gevijld. Of meer plastisch gezegd, ze werden nogal uit hun context gerukt.

Beste raadsleden, ik was trots op jullie! Jullie begrepen dan misschien het uurwerk niet helemaal maar jullie hadden heel goed in de gaten dat ‘aan wieltjes rommelen’ niet leidt tot de juiste discussies. Dat is geen makke schapengedrag (zoals de krant het noemde) maar verstandig nadenken. Chapeau! En om aan te sluiten bij de conclusie van de PvdA: laten we vooral samen leren en vooruitkijken, dat heeft Maastricht harder nodig dan herkauwen van wat geweest is.

> reageer