Wonen 4.0: een staaltje lef!

Vorige week presenteerden Aedes, de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de NVM een voorstel voor een integrale herziening van de woningmarkt: ‘Wonen 4.0’. Een knap staaltje werk: vier organisaties met toch de nodige verschillen in belangen die over hun eigen korte termijn schaduw heen springen en een oplossingsrichting voor de lange termijn neerleggen.

Een oplossing die in essentie uitgaat van gelijke behandeling voor iedereen en een vangnet voor de financieel zwakkeren, én het inmiddels volledig opgeblazen financieringsmodel in de woningmarkt normaliseert. Want bij die ‘woningmarktballon’ is verder blazen geen optie; er is hooguit de keuze of we ‘m laten klappen of langzaam laten leeglopen.

De vier partijen kiezen voor dat laatste. Terecht, want zo krijgt de markt de kans zich geleidelijk aan te passen en komen huishoudens niet accuut in de problemen.

Natuurlijk doet zo’n systeemwijziging ook pijn. Ingrepen die de koopmarkt raken zullen op korte termijn het aantal verkopen negatief blijven beïnvloeden, en daarmee geen oplossing bieden voor de problemen die de bouwsector ervaart. Normalisatie van prijzen leidt ertoe dat eigenaren – particulieren, beleggers, corporaties – hun verlies moeten nemen. Voor groepen huurders zullen de huurlasten hoger worden. Het vraagt echter durf om je te richten op het lange termijnperspectief, ook al maak je je daarmee wellicht op de korte termijn niet populair.

Was dat de reden dat diverse politieke partijen primair negatief reageerden? Omdat ze zoiets vlak voor de verkiezingen niet aandurven? Of had het gewoon een hoog ‘not invented here’ gehalte?

Eén thema mis ik echter nog in de hele discussie, en dat is de rol van banken in het ontstaan van de vastgoedzeepbel. Met name de vele mogelijkheden die aan particulieren werden geboden om te lenen hebben vele huishoudens in de financiële problemen gebracht. Dit toont maar aan dat de markt zich inderdaad zelf reguleert, maar dan wel over de rug van individuen (c.q. de belastingbetaler).

Dit wetende is een strakkere sturing van de overheid aan de voorkant op wat burgers aan verplichtingen mag worden aangesmeerd volstrekt opportuun. Dat lijkt betuttelend, maar de ervaring leert dat het uiteindelijk voor iedereen beter is wanneer sommigen tegen zichzelf beschermd worden. Hier geldt eens te meer: voorkomen is beter dan genezen!

> 2 Reakties

Hoe serieus is kooprecht voor huurders?

Op de valreep van 2011 keurde het Kabinet een wetsvoorstel goed dat stelt dat zo’n 1,8 miljoen corporatiewoningen te koop moeten worden aangeboden aan zittende huurders. Samen met de 250.000 koopwoningen die nu al op Funda staan, staat daarmee bijna een kwart van de totale Nederlandse woningvoorraad te koop.

Noch in het verkiezingsprogramma van de PVV noch in dat van CDA en VVD wordt daarover met een woord gerept. En dan, als een duveltje uit een doosje, staat daar plotseling zo’n zinnetje een in het regeerakkoord, tussen de andere ‘opvulling en verleuking’ van de grote thema’s. Waarschijnlijk zo ergens halverwege de laatste nacht in een onbewaakt moment erin gefietst door een al te enthousiaste maar minder slimme scribent. Want in dat ene zinnetje ligt een bom aan consequenties verscholen:

• 1,8 miljoen woningen = € 4 miljard hypotheekrenteaftrek zonder extra opbrengsten: mensen met huurtoeslag maken in dit klimaat immers weinig kans op een hypotheek.
• De bijl aan de wortel van de internationaal geroemde sociale volkshuisvesting in Nederland: corporaties kunnen niet meer voldoen aan hun verplichting om te zorgen voor betaalbare huur voor de primaire doelgroep.
• Een zodanige waardedaling van alle woningen in Nederland dat het aantal woningen met een hypotheek (fors) hoger dan de waarde substantieel toeneemt. Gevolg: de markt raakt nog meer op slot.
• Aantasting van het eigendomsrecht van woningbezitters, want als de overheid corporaties kan verplichten te verkopen dan geldt dat volgens het gelijkheidsbeginsel voor elke woningbezitter.
• En last but not least: de herstructurering komt praktisch tot stilstand. Probeer een wijk maar eens te vernieuwen als je met honderden particuliere woningbezitters moet onderhandelen i.p.v. met één corporatie.

Maar goed, dat zinnetje staat er en dus moet een minister er wat mee. Donner deed wijselijk niks; het laatste wat hij wil doen is als voorzitter van de Raad van State zijn eigen wetsvoorstel afschieten. Zit die arme Liesbeth Spies ermee opgescheept.

De soep zal uiteindelijk wel weer niet zo heet gegeten worden, maar het roept wel de vraag op rond verantwoordelijkheid van politici en politieke partijen. Zoiets ‘het land in gooien’ leidt tot onrust. De enigen die er beter van worden zijn juristen en consultants.

> reageer

Weg met de overheidsgaranties!

Net als alle collega-corporaties zijn we druk met de invoering van de nieuwe regels van de EU, die waarschijnlijk worden verankerd in de nieuwe Woningwet. En hoe meer energie we erin steken, hoe onzinniger ik het allemaal vind.

Iedereen is het er inmiddels over eens dat de EU helemaal niet gaat over inkomensgrenzen voor sociale huur; dat is een bevoegdheid van lidstaten. Toch moet de sector veel geld uitgeven aan een juridische procedure om dat bevestigd te krijgen (dat geld geef ik liever aan leefbaarheid uit), en tegen de tijd dat het zover is ligt het allemaal al vast in de Woningwet en ‘heeft de lidstaat dus beslist’.

Scheefwonen gaat de maatregel ook niet tegen. Nog los van het feit dat zich dit fenomeen vooral in gespannen woningmarkten als Amsterdam voordoet en niet in het hele land zoals ‘Den Haag’ schijnt te geloven, gelden de inkomenseisen alleen maar bij toewijzing. Als iemands inkomen daarna stijgt, mag hij rustig blijven wonen.

Doodzonde dat politieke dogma’s de boventoon voeren boven rationeel denken. Met invoering van huur-op-maat – je betaalt de marktwaarde van een huurwoning en krijgt afhankelijk van je inkomen een korting –  was én het scheefwonen opgelost (de korting geldt immers alleen zolang je aan de criteria voldoet) en de toegang tot de voorraad gewaarborgd.

 En wat is nou de oorzaak van al die misère? De garanties van de overheid op corporatieleningen, een achtervang die pas aan de orde is als het de sector financieel niet meer lukt zich onderling te borgen. Wat mij betreft mag die achtervang er zo snel mogelijk af; de extra kosten zullen zonder meer opwegen tegen de maatschappelijke baten!

>1 Reaktie

Saai is het nieuwe sexy

Gisteren hebben wij de uitkomst van onze visitatie wereldkundig gemaakt. Met een 7,5 gemiddeld scoren we, voor een grotere corporatie, behoorlijk hoog. Natuurlijk kijken we vooral naar de scores met betrekking tot onze prestaties ‘op straat’ maar als bestuurder was ik toch met name blij met de 7,8 voor governance. Die zegt immers iets over de vraag of je als organisatie een duidelijke en onderbouwde koers hebt en of je er ook op stuurt dat die binnen de regels van het spel wordt gerealiseerd, middels stevig intern toezicht, adequate risicobeheersing én met inbreng van de samenleving.

Helaas voor corporaties geen vanzelfsprekendheid, maar wel absoluut noodzakelijk. Als er dagelijks zoveel geld door je handen gaat, is het risico groot dat je vergeet waar het vandaan komt. Voor het overgrote deel van onze huurders is de maandelijkse huur veel geld, een forse hap uit hun budget. Zij mogen van ons verwachten dat ze daarvan zoveel mogelijk terugzien: in goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.

Nu lijkt dat een open deur, maar een paar jaar geleden was de politieke en maatschappelijke opvatting toch anders: toen moest het corporatievermogen vooral naar al die dingen waar gemeenten geen geld voor hadden en die de markt liet liggen. Toen dat financieel uit de klauwen liep moesten de corporaties “terug in het hok”, oftewel zich weer gaan bezig houden met goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.  Zo zie je maar, toen was het saai, nu is het weer sexy. En wij blijven gewoon onszelf.

> reageer

Aanpassing van de woningmarkt: waar zijn de banken?

Het merendeel van de Limburgse goegemeente is inmiddels overtuigd: we hebben niet méér woningen nodig maar andere. Er moeten dus ‘verkeerde’ woningen op ‘verkeerde’ plekken worden gesloopt, waarvoor de juiste woningen op de juiste plekken moeten terugkomen. Simpel toch?

Ja, als je corporatie bent. Wij zijn dat wel gewend: woningen van slechte kwaliteit vervangen door woningen van goede kwaliteit. Alleen Woonpunt heeft er de afgelopen zes jaar al ruim duizend gesloopt!  Voor beleggers ligt dat wat moeilijker; die beschouwen een slechte woning niet als een rammelauto die naar de sloop moet, maar als vastgoed waar bij verkoop nog wat aan te verdienen valt.

En als je als particulier nou toevallig eigenaar bent van die verkeerde woning op de verkeerde plek?  Al eens een particuliere woningbezitter gezien die dan zegt: ‘natuurlijk, dan breek ik ‘m toch af’? De bank ziet je aankomen! Want die hypotheek moet natuurlijk gewoon worden afgelost, en als je geen opbrengst uit het ene huis in de koop van een ander huis kunt steken kunnen velen een nieuwe hypotheek ook wel vergeten.

Het is daarmee hét politiek-bestuurlijke vraagstuk in de krimp: wie pakt de particuliere voorraad aan? Er wordt daarbij automatisch naar corporaties en overheid gekeken, maar waar zijn de banken? Als de waarde van hun onderpanden daalt omdat er te weinig vraag is naar bepaalde typen woningen krijgen zij daar toch ook last van? Of maakt de Nationale Hypotheekgarantie hen lui als het gaat om het voorkomen van waardeverlies? En waar is die maatschappelijke verantwoordelijkheid die ze sedert de grote reddingsoperaties van de overheid propageren? Uiten ze die door aan de voorkant in risicovolle gebieden strengere hypotheekvoorwaarden te stellen om risico’s te mijden – met als gevolg nog meer stagnatie op  de markt – of zijn ze bereid verlies op een paar woningen te nemen zodat de waarde van de rest weer kan stijgen?

Maatschappelijk verantwoord ondernemen is méér dan stoppen met investeren in de kap van het regenwoud; het is ook investeren in de leefomgeving van je eigen klanten. Door mee te betalen aan het uit de markt nemen van verloederend particulier bezit kan de leefkwaliteit van de omgeving fors worden verbeterd en waardedaling van omliggend bezit worden tegengegaan. Win-win, toch?

> reageer