De stekker uit Licom: zware dreun voor Parkstad

Ik schrok van dit besluit. Niet alleen zal dit zeker een groep van onze huurders raken, maar het betekent ook een zware dreun voor de toch al kwetsbare sociale structuur in Parkstad. Natuurlijk is het te begrijpen dat gemeenten opzien tegen jarenlang verliezen afdekken, maar vraag is of dit – bezien vanuit de totale gemeentebegroting – te vermijden is.

Heel wat deskundigen hebben zich de tanden al stuk gebeten op de vraag hoe het mogelijk is dat Parkstad in relatie tot de totale bevolkingsomvang zoveel SW-ers heeft. Formele verklaringen zijn nauwelijks voorhanden, maar iedereen weet dat het mijnverleden hieraan debet is.

Lange tijd was het algemeen maatschappelijk aanvaard dat een SW-plek voor lager opgeleiden in de economisch zwakke Mijnstreek socialer was dan de WW of de bijstand. Bovendien was het uiteindelijk allemaal rijksoverheidsgeld.

Een jaar of tien geleden is de financiële verantwoordelijkheid voor mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt grotendeels overgeheveld naar gemeenten. Die voelen vanaf dat moment maatregelen in de eigen portemonnee. Tja, en dan worden die 4.500 SW’ers plotseling door een andere bril bekeken. Door er nu de stekker uit te trekken en met een kleinere groep opnieuw te beginnen zeggen gemeenten feitelijk dat veel SW’ers er naar hedendaagse opvattingen niet thuis horen.

Dat kan best zo zijn, maar is er voor hen wel een alternatief? Ik heb daarover, zeker in het huidig economisch getij, grote twijfels. Zo nee, dan schuiven ze als ‘kostenpost’ naar een ander gemeentelijk potje en is er voor de burger uiteindelijk geen enkel verschil. Voor die ex-SW’ers wel: die worden nu niet meer met gemeentegeld betaald om te werken maar om thuis te zitten.

> reageer

Wonen 4.0: een staaltje lef!

Vorige week presenteerden Aedes, de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de NVM een voorstel voor een integrale herziening van de woningmarkt: ‘Wonen 4.0’. Een knap staaltje werk: vier organisaties met toch de nodige verschillen in belangen die over hun eigen korte termijn schaduw heen springen en een oplossingsrichting voor de lange termijn neerleggen.

Een oplossing die in essentie uitgaat van gelijke behandeling voor iedereen en een vangnet voor de financieel zwakkeren, én het inmiddels volledig opgeblazen financieringsmodel in de woningmarkt normaliseert. Want bij die ‘woningmarktballon’ is verder blazen geen optie; er is hooguit de keuze of we ‘m laten klappen of langzaam laten leeglopen.

De vier partijen kiezen voor dat laatste. Terecht, want zo krijgt de markt de kans zich geleidelijk aan te passen en komen huishoudens niet accuut in de problemen.

Natuurlijk doet zo’n systeemwijziging ook pijn. Ingrepen die de koopmarkt raken zullen op korte termijn het aantal verkopen negatief blijven beïnvloeden, en daarmee geen oplossing bieden voor de problemen die de bouwsector ervaart. Normalisatie van prijzen leidt ertoe dat eigenaren – particulieren, beleggers, corporaties – hun verlies moeten nemen. Voor groepen huurders zullen de huurlasten hoger worden. Het vraagt echter durf om je te richten op het lange termijnperspectief, ook al maak je je daarmee wellicht op de korte termijn niet populair.

Was dat de reden dat diverse politieke partijen primair negatief reageerden? Omdat ze zoiets vlak voor de verkiezingen niet aandurven? Of had het gewoon een hoog ‘not invented here’ gehalte?

Eén thema mis ik echter nog in de hele discussie, en dat is de rol van banken in het ontstaan van de vastgoedzeepbel. Met name de vele mogelijkheden die aan particulieren werden geboden om te lenen hebben vele huishoudens in de financiële problemen gebracht. Dit toont maar aan dat de markt zich inderdaad zelf reguleert, maar dan wel over de rug van individuen (c.q. de belastingbetaler).

Dit wetende is een strakkere sturing van de overheid aan de voorkant op wat burgers aan verplichtingen mag worden aangesmeerd volstrekt opportuun. Dat lijkt betuttelend, maar de ervaring leert dat het uiteindelijk voor iedereen beter is wanneer sommigen tegen zichzelf beschermd worden. Hier geldt eens te meer: voorkomen is beter dan genezen!

> 2 Reakties

Koester je eigen inwoners!

Wie interesse heeft in ‘place branding’ moet zeker deze analyse van Gert-Jan Hospers lezen. Alle dilemma’s uit de dagelijkse praktijk komen aan de orde. Heel herkenbaar is bijvoorbeeld de spanning tussen de marketingtechnische noodzaak op focus (‘kies je profiel en je doelgroep’) en de politiek-bestuurlijke en maatschappelijke wens een zo breed mogelijke doelgroep – toeristen, bewoners, bedrijven – aan te trekken.

In Zuid-Limburg is bijvoorbeeld gebleken dat het Bourgondisch imago (basis van het uiterst succesvolle toeristisch profiel) ten onrechte de associatie oproept van lage economische productiviteit. Daar heb je als regio last van wanneer de realisatie van het programma Brainport 2020 juist afhankelijk is van nieuwe arbeidskrachten.

De citymarketing van Maastricht (‘Maastricht, dat gun je jezelf’) heeft geleid tot 18 miljoen bezoekers en 800.000 hotelovernachtingen per jaar, maar nauwelijks tot extra inwoners. Hospers laat in de casus ‘Groningen’ dan ook zien dat een succesvol bezoekersprofiel weinig verband houdt met het vestigingsprofiel. ‘De Blauwe Stad’ is daarvan de stille getuige.

Hospers ontkracht de illusie dat grote groepen Nederlanders in potentie zonder meer te verleiden zijn zich in andere regio’s te vestigen; niet alleen is dat aantal uiterst beperkt maar ook is hun uiteindelijke keuze niet primair afhankelijk van een campagne. Wel wordt die ingegeven door het beeld dat van bepaalde regio’s of gemeenten bestaat, en dat beeld – én de binding – is toch het sterkst bij degenen die er vandaan komen. Hospers’ conclusie is dus: koester je eigen inwoners! Zorg dat ze blijven, weer terugkomen, maar zich op z’n minst positief uitlaten over hun eigen stad of streek. Zij zijn, samen met bezoekers, de beste ambassadeurs van de eigen stad of regio, en de belangrijkste bepaler van het imago. Zeker met het toenemend belang van social media. Zo doen de wereldwijde uitzendingen van de Vrijthofconcerten van André Rieu méér voor Maastricht dan menig campagne.

(Deze blog is in verkorte vorm ook verschenen in Aedes magazine.)

> reageer

Hoe serieus is kooprecht voor huurders?

Op de valreep van 2011 keurde het Kabinet een wetsvoorstel goed dat stelt dat zo’n 1,8 miljoen corporatiewoningen te koop moeten worden aangeboden aan zittende huurders. Samen met de 250.000 koopwoningen die nu al op Funda staan, staat daarmee bijna een kwart van de totale Nederlandse woningvoorraad te koop.

Noch in het verkiezingsprogramma van de PVV noch in dat van CDA en VVD wordt daarover met een woord gerept. En dan, als een duveltje uit een doosje, staat daar plotseling zo’n zinnetje een in het regeerakkoord, tussen de andere ‘opvulling en verleuking’ van de grote thema’s. Waarschijnlijk zo ergens halverwege de laatste nacht in een onbewaakt moment erin gefietst door een al te enthousiaste maar minder slimme scribent. Want in dat ene zinnetje ligt een bom aan consequenties verscholen:

• 1,8 miljoen woningen = € 4 miljard hypotheekrenteaftrek zonder extra opbrengsten: mensen met huurtoeslag maken in dit klimaat immers weinig kans op een hypotheek.
• De bijl aan de wortel van de internationaal geroemde sociale volkshuisvesting in Nederland: corporaties kunnen niet meer voldoen aan hun verplichting om te zorgen voor betaalbare huur voor de primaire doelgroep.
• Een zodanige waardedaling van alle woningen in Nederland dat het aantal woningen met een hypotheek (fors) hoger dan de waarde substantieel toeneemt. Gevolg: de markt raakt nog meer op slot.
• Aantasting van het eigendomsrecht van woningbezitters, want als de overheid corporaties kan verplichten te verkopen dan geldt dat volgens het gelijkheidsbeginsel voor elke woningbezitter.
• En last but not least: de herstructurering komt praktisch tot stilstand. Probeer een wijk maar eens te vernieuwen als je met honderden particuliere woningbezitters moet onderhandelen i.p.v. met één corporatie.

Maar goed, dat zinnetje staat er en dus moet een minister er wat mee. Donner deed wijselijk niks; het laatste wat hij wil doen is als voorzitter van de Raad van State zijn eigen wetsvoorstel afschieten. Zit die arme Liesbeth Spies ermee opgescheept.

De soep zal uiteindelijk wel weer niet zo heet gegeten worden, maar het roept wel de vraag op rond verantwoordelijkheid van politici en politieke partijen. Zoiets ‘het land in gooien’ leidt tot onrust. De enigen die er beter van worden zijn juristen en consultants.

> reageer

Wie is er straks nog in de wijk?

Het begon allemaal zo mooi, eind jaren negentig van de vorige eeuw. Grote Stedenbeleid  (GSB) van het toenmalige kabinet leidde tot een omslag in denken: fysieke herstructurering van wijken (slopen, renoveren en het verbeteren van de openbare ruimte) moest gepaard gaan met het bieden van sociaal en economisch perspectief voor de wijkbewoners, zoals het bieden van werk, verbeteren van opleidingsniveau, aanpakken van schulden en het zorgen voor mogelijkheden tot actieve deelname aan activiteiten in de buurt.

De ene stad na de andere begon met het op wijkniveau bij elkaar brengen van alle partijen – bewoners, basisschool, politie, welzijnswerk, zorginstellingen, corporaties, verenigingen – om samen een toekomstplan voor de wijk te maken. De rijksoverheid steunde de initiatieven eerst algemeen via het GSB-beleid, en selecteerde later wijken die zich in specifieke rijksaandacht mochten verheugen. Sybilla Dekker begon met 56 wijken, Ella Vogelaar ging door met 40, waaronder Maastricht Noordoost en MSP in Heerlen.

Nu, op de valreep van 2011, ziet de wereld er toch anders uit. Welzijns- en zorgpartijen worden vraaggestuurd bekostigd en hebben geen ruimte voor een algemene aanpak als niet iemand daarvan de kosten betaalt. De politie heeft te weinig capaciteit voor een structurele inzet in de buurt. Gemeenten bezuinigen noodgedwongen fors op welzijnswerk, WMO, persoonsgerichte aanpak en buurt- en wijkbeheer. En bij corporaties staan allerlei extra rijksheffingen voor de deur om het landelijke begrotingsgat te helpen dichten, waardoor zij minder kunnen investeren in de wijken.

Critici zeggen dat het bij corporaties ook allemaal een paar onsjes minder kan: ze hebben bijvoorbeeld meer personeel in dienst dan private woningbeheerders en dat is volgens hen dus niet efficiënt. Maar wat is efficiënt? Veel van onze medewerkers zijn dagelijks in de wijk en bij onze huurders thuis: onze participatiemedewerkers, wijkbeheerders en sociaal beheerders, maar ook onze technische medewerkers die klachten verhelpen én een luisterend oor hebben en eventuele problemen van huurders doorgeven zodat actie kan worden ondernomen. Zakelijk gezien misschien niet altijd even efficiënt, maar door huurders bijzonder gewaardeerd.

Maar hoe effectief kunnen we straks nog zijn als we niet meer kunnen terugvallen op de expertise van onze partners in de wijk? Als de politie geen tijd meer heeft voor overlastproblemen, de thuiszorg nog maar anderhalf uur per week bij oma mag komen, het welzijnswerk geen buurtactiviteiten meer organiseert, de sociale werkvoorziening geen buurtbeheer meer kan inzetten en de gemeente de openbare ruimte niet meer fatsoenlijk kan onderhouden? Wat blijft er dan eigenlijk nog over van de wijkaanpak? Alleen nog sloop en renovatie, en hier en daar een wipkip?

> reageer

Weg met de overheidsgaranties!

Net als alle collega-corporaties zijn we druk met de invoering van de nieuwe regels van de EU, die waarschijnlijk worden verankerd in de nieuwe Woningwet. En hoe meer energie we erin steken, hoe onzinniger ik het allemaal vind.

Iedereen is het er inmiddels over eens dat de EU helemaal niet gaat over inkomensgrenzen voor sociale huur; dat is een bevoegdheid van lidstaten. Toch moet de sector veel geld uitgeven aan een juridische procedure om dat bevestigd te krijgen (dat geld geef ik liever aan leefbaarheid uit), en tegen de tijd dat het zover is ligt het allemaal al vast in de Woningwet en ‘heeft de lidstaat dus beslist’.

Scheefwonen gaat de maatregel ook niet tegen. Nog los van het feit dat zich dit fenomeen vooral in gespannen woningmarkten als Amsterdam voordoet en niet in het hele land zoals ‘Den Haag’ schijnt te geloven, gelden de inkomenseisen alleen maar bij toewijzing. Als iemands inkomen daarna stijgt, mag hij rustig blijven wonen.

Doodzonde dat politieke dogma’s de boventoon voeren boven rationeel denken. Met invoering van huur-op-maat – je betaalt de marktwaarde van een huurwoning en krijgt afhankelijk van je inkomen een korting –  was én het scheefwonen opgelost (de korting geldt immers alleen zolang je aan de criteria voldoet) en de toegang tot de voorraad gewaarborgd.

 En wat is nou de oorzaak van al die misère? De garanties van de overheid op corporatieleningen, een achtervang die pas aan de orde is als het de sector financieel niet meer lukt zich onderling te borgen. Wat mij betreft mag die achtervang er zo snel mogelijk af; de extra kosten zullen zonder meer opwegen tegen de maatschappelijke baten!

>1 Reaktie

Engelse toestanden

Vol ongeloof heb ik vorige week gekeken naar de beelden van de rellen in de Engelse steden. Grote groepen jongeren, vaak kinderen nog, die vernielend en plunderend door de straten trekken. Zo ongeveer elk artikel dat ik erover kon vinden heb ik gelezen. Ik ben een Engeland-fan: de verscheidenheid van het landschap, de voelbare historie, de vriendelijkheid van de mensen… en dan dit. 

Natuurlijk, ook Engeland heeft z’n achterstandswijken; ik heb er meerdere bezocht, en spreek regelmatig collega’s van grotere Engelse woningcorporaties. Er is daar ook verschil tussen ‘have’s, have’s less en have nots’. Maar op de keper beschouwd kan ook de onderkant van de samenleving in de primaire levensbehoeften voorzien, en is er voor iedereen toegang tot onderwijs en zorg. Er zijn grote delen in de wereld waar dat wel anders is. Waarom dan toch die woede, waarom de veronderstelling dat het stelen van andermans eigendom gerechtvaardigd is onder het mom van een scherpe tegenstelling tussen ‘de straat en de staat’?

Is het inderdaad zo dat relatief kleine gemengde wijken (naar woningtypen en inkomensklassen), zoals Engeland die kent, leiden tot meer afgunst dan bijvoorbeeld de Franse banlieus met grote concentraties sociale huur, waar bij de opstanden vorig jaar een duidelijker oorzaak lag in werkloosheid en achterstelling?

Het roept voor ons de vraag op: kan het hier ook gebeuren? Niemand die het weet. Immers, als we geen oorzaken kunnen aanwijzen, hoe kunnen we dan voorkomen? Als corporatie sturen we op meer gemengde wijken, juist om concentratie van sociale problemen te voorkomen en bewoners over en weer ook andere dan de eigen referenties te bieden. Ook hebben we veel aandacht voor sociale problematiek, sociaal perspectief en buurtbinding. Maar bezuinigingen zetten dit in Nederland onder druk. De tijd zal leren waartoe dit zal leiden.

> reageer

Cultuur en de ziel van het volk

Ik was afgelopen zondag bij een concert van vijf  amateurgezelschappen. Honderden muzikanten – waaronder heel veel jongeren – verzorgden een spetterende show, honderden toeschouwers genoten! Terwijl ik zat te kijken vroeg ik me af wat de bezuinigingen op cultuur voor hen zullen betekenen. Want de prestaties die dit soort gezelschappen leveren vloeien voort uit leiding en begeleiding door professionals. De dirigenten, een deel van de leden, maar ook jonge professionals die bij dit soort gelegenheden de kans krijgen als solist ervaring op te doen.

Als je in zo’n zaal zit dan voel je dat dit soort expressie de ziel is van mensen: er gaat een energie en een binding van uit die nauwelijks te evenaren is! Maar hoeveel jonge mensen zullen nog kiezen voor kunstvakonderwijs in een land dat nauwelijks nog kansen biedt om er een boterham mee te verdienen? Zijn er straks nog genoeg professionals om – zoals nu – de hand in de rug te kunnen zijn van de amateurkunst? Om de brede samenleving te inspireren tot expressie, te motiveren tot meedoen?

Ik kan met veel bezuinigingen leven, maar die op cultuur gaan me als mens toch aan het hart. Schrappen in cultuur is als schrappen in de ziel van de samenleving! En als dan ook nog alle Randstedelingen worden gespaard ten koste van alle andere Nederlanders dan geeft me dat een wrange smaak in de mond. Hebben wij dan minder behoefte aan cultuur? Of is onze ziel minder waard dan die van onze medeburgers in de Randstad?

Maar ook economisch gezien zijn de cultuurbezuinigingen een drama voor ons. In de huidige belevingseconomie wordt het vestigingsklimaat van regio’s voor een belangrijk deel bepaald door het culturele aanbod in brede zin. Een keuze voor bezuiniging op cultuur in de regio ten gunste van de Randstad is daarmee per definitie een keuze vóór versterking van economische dominantie van die Randstad ten koste van de regio. En de burgers van de regio hebben het nakijken, in alle opzichten. Nee, bezuinigingen op cultuur gaan er bij mij niet in. Dan weet ik als alternatief nog wel een paar bezuinigingen op de woningmarkt.

> reageer

Saai is het nieuwe sexy

Gisteren hebben wij de uitkomst van onze visitatie wereldkundig gemaakt. Met een 7,5 gemiddeld scoren we, voor een grotere corporatie, behoorlijk hoog. Natuurlijk kijken we vooral naar de scores met betrekking tot onze prestaties ‘op straat’ maar als bestuurder was ik toch met name blij met de 7,8 voor governance. Die zegt immers iets over de vraag of je als organisatie een duidelijke en onderbouwde koers hebt en of je er ook op stuurt dat die binnen de regels van het spel wordt gerealiseerd, middels stevig intern toezicht, adequate risicobeheersing én met inbreng van de samenleving.

Helaas voor corporaties geen vanzelfsprekendheid, maar wel absoluut noodzakelijk. Als er dagelijks zoveel geld door je handen gaat, is het risico groot dat je vergeet waar het vandaan komt. Voor het overgrote deel van onze huurders is de maandelijkse huur veel geld, een forse hap uit hun budget. Zij mogen van ons verwachten dat ze daarvan zoveel mogelijk terugzien: in goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.

Nu lijkt dat een open deur, maar een paar jaar geleden was de politieke en maatschappelijke opvatting toch anders: toen moest het corporatievermogen vooral naar al die dingen waar gemeenten geen geld voor hadden en die de markt liet liggen. Toen dat financieel uit de klauwen liep moesten de corporaties “terug in het hok”, oftewel zich weer gaan bezig houden met goede woningen in fijne wijken tegen een betaalbare prijs voor iedereen die dat nodig heeft.  Zo zie je maar, toen was het saai, nu is het weer sexy. En wij blijven gewoon onszelf.

> reageer

Moeder Natuur en de woningmarkt

De wereld kijkt met spanning naar Japan. Komt er wel of niet een nucleaire ramp? Als je dan, zoals ik, net uit een vergadering komt over de benodigde transformatie van de Limburgse woningmarkt dan wordt dat laatste wel erg relatief! De discussie laait nu op over de veiligheid van kerncentrales. De directeur van Borssele zegt dat ‘die van ons’ aardbevings- en tsunami-proof is. Maar een vliegtuig met verkeerde bedoelingen? Tja, daar kan hij geen garantie op geven.

Het zet je wel aan het denken. Over onze afhankelijkheid van energievoorziening: als die uitvalt hebben we niet echt een alternatief behalve ‘back to nature’. Maar ook over de mogelijkheden van Moeder Natuur. Als vorig jaar ook die andere vulkaan in IJsland was uitgebarsten dan zou de hele Randstad door een tsunami getroffen zijn. Dat zou hebben geleid tot een hele volksverhuizing. De klimaatvoorspellingen maken het wonen in de buurt van grote regenrivieren onvoorspelbaar: staan onze woningen langs de Maas over dertig jaar in het water? Nou ben ik van nature geen doemdenker, en ons volk is erg creatief gebleken in het vinden van oplossingen. Maar tegen aswolken, aardbevingen, tsunami’s en ander natuurlijk onheil voor de mens blijkt zelfs het beste risicomanagement niet bestand.

> reageer